Nous sommes dans une conjoncture où l’immobilier offrent de belles opportunités. Antoine Renaud, associé spécialisé en gestion de patrimoine au sein du groupe Exponens témoigne dans l’article du Le Figaro Magazine.
Entre la disparition des dispositifs d’incitation fiscale fléchés vers l’immobilier, qui n’ont d’ailleurs pas fait la preuve de leur efficacité, et des contraintes sur les bailleurs, qui ne font que se renforcer, les investisseurs sont particulièrement échaudés. D’autant qu’ils doivent faire face à une baisse drastique de leurs rendements. Pour autant, l’immobilier sait être résilient et de nouvelles opportunités voient le jour.
Loger tous les Français, et les loger mieux, voici l’épineux problème auquel ont été confrontés tous les ministres du Logement depuis une cinquantaine d’années, sans parvenir à le résoudre. Ce n’est pas faute d’avoir essayé, mobilisant à cette fin autant d’énergie que de fonds. Inciter les investisseurs institutionnels à miser sur l’immobilier, les promoteurs à construire plus et les épargnants à s’orienter vers la pierre, c’est une équation difficile à résoudre.
D’autant plus que le parc immobilier français souffre d’un déficit structurel, la majorité des immeubles étant anciens, les logements petits et souvent mal entretenus. Les règles d’urbanisme et le coût du foncier limitent la construction.
Résultat, aujourd’hui comme hier, les zones d’attractivité ne peuvent accueillir la totalité de ceux qui veulent y résider, ou bien à des tarifs prohibitifs. Voilà pour le constat. Jusqu’à présent, la réponse apportée par les pouvoirs publics a été, pour l’essentiel, de distribuer des avantages fiscaux aux investisseurs, en échange de la mise en location d’un logement, neuf le plus souvent, à des niveaux de loyer intermédiaire et à des locataires aux ressources plafonnées. II en a résulté une ribambelle de dispositifs – plus ou moins correctement utilisés, souvent comme de purs outils de défiscalisation déconnectés des besoins locaux de logement. Parfois pour le pire. II suffit, pour s’en convaincre, d’évoquer le souvenir des « Robien de la colère », ces « bonnes affaires fiscales » qui ont tourné au cauchemar pour beaucoup de propriétaires (biens sans locataire, prix en chute libre, parfois invendables).
Ces dispositifs se sont succédé, arborant les patronymes successifs des ministres les ayant portés sur les fonts baptismaux, depuis le Méhaignerie en 1984, jusqu’au petit dernier, le Pinel.
En s’éteignant à la fin 2024 sans remplaçant, ledit Pinel semble avoir sonné le glas de l’incitation fiscale, sacrifiée sur l’autel du déficit budgétaire. II faut dire que la Cour des comptes avait eu l’occasion de souligner, à plusieurs reprises, leur coût pour le contribuable et leur incapacité à résoudre la crise du logement. […]
De nouvelles opportunités
Heureusement, la pierre a des ressources que ne connaissent pas d’autres placements. Actif capable de résister aux soubresauts des crises conjoncturelles, il demeure générateur de revenus et de plus-value à terme. D’ailleurs, les Français l’adorent. Certes, il connaît des cycles, généralement longs. Sur le court et moyen terme, les prix peuvent varier, pourtant, dans la durée, il est gagnant. Paris n’est pas la France, mais son exemple est emblématique : fin 2024, malgré les mauvais chiffres du marché, les reventes d’appartements ont dégagé une plus-value moyenne de 17,6 % et de 78 100 €, constataient les Notaires de France dans leur dernière note de conjoncture. Et de relever que, malgré la hausse des taux d’intérêt, la crise énergétique, budgétaire et géopolitique, la réticence des banques à prêter, les transactions repartent déjà à la hausse, et les prix ne sont que le souligne :
"Les signaux faibles d'un nouveau cycle d'investissement se multiplient : hausse des rendements locatifs dans plusieurs villes secondaires, retour de l'effet de levier via le crédit pour les profils stables, regain d'intérêt pour des actifs atypiques ou bien positionnés fiscalement."
Antoine Renaud
Chargé d'ingénierie patrimoniale au sein du groupe Exponens
Parmi ces derniers, la location meublée continue de faire florès, malgré les récentes modifications apportées par la loi Le Meur et la loi de finances 2025 pour tenter de limiter les effets d’aubaine.
De nouvelles opportunités…
Source : Témoignage d’Antoine Renaud dans Le Figaro Magazine – 2 mai 2025
