Il faut mettre en place « une vraie politique de logement »

Yvan Corbic, Commissaire aux Comptes et Associé Exponens, était l’invité de Affiches Parisiennes, pour évoquer le sujet de la crise immobilière, des spécificités du Bail réel solidaire (BRS), et du Prêt social location accession (PSLA).

Pouvez-vous nous présenter le groupe Exponens ?

Yvan Corbic : Exponens est un groupe de services d’expertise comptable, d’audit et de conseil, dédié aux dirigeants d’entreprise. Fort de 33 associés et de plus de 400 collaborateurs, nous avons un positionnement essentiellement en Île-de-France. Sur nos neuf sites, nous proposons une approche pluridisciplinaire pour apporter aux dirigeants des leviers d’action, afin de leur permettre de faire face aux nouveaux défis. Nous les accompagnons durant toute la vie de l’entreprise, de la création jusqu’à la cession. En tant que commissaires aux comptes, nous ne prodiguons pas de conseils, mais nous formulons des recommandations.

Où en est le secteur de l’immobilier aujourd’hui ?

Ce n’est pas une nouveauté, la crise immobilière est assez profonde, causée par plusieurs facteurs, notamment l’augmentation des coûts des matières premières et une hausse des taux d’intérêt, qui a entraîné une baisse de la demande et de la production des emprunts.

Le dernier chiffre en date sur la production de crédits était encore en baisse en novembre dernier, de l’ordre de 8,7 milliards d’euros. En conséquence, des ménages primo accédants, qui pouvaient prétendre il y a quelques années à l’accession à la propriété, rencontrent de plus en plus de difficultés à obtenir les crédits nécessaires.

Où en sommes-nous de la crise immobilière ? Les taux vont-ils baisser ?

Nous espérons que la crise est derrière nous pour les clients et les ménages qui veulent devenir primo accédants. D’après les experts, les taux d’intérêt sont actuellement sur un plateau. Sur des durées de 20 ans, ils sont de l’ordre de plus de 4 %. Cependant, selon les prévisions, une légère baisse devrait arriver au cours du deuxième semestre 2024.

La crise a également eu un impact sur la production de logements. Beaucoup d’opérations n’ont pas été lancées. Or, comme une construction dure entre 24 et 30 mois, la livraison des prochains logements prendra du retard dans les années qui viennent.

Le Gouvernement a récemment décidé de mettre en place un nouveau zonage pour les dispositifs du Prêt social location accession et du Bail réel solidaire…

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) a été mis en place en 2004 par les Pouvoirs publics. Initialement, il était destiné aux organismes HLM et aux promoteurs privés. Ce dispositif est structuré en deux phases. La construction est prise en charge par l’opérateur qui souscrit un emprunt PLSA afin de financer cette phase. De son côté, l’accédant signe un contrat de réservation au début de l’opération et un autre de Prêt social location accession au moment de la livraison du logement.

Durant la phase locative, l’accédant paye une redevance qui se décompose du loyer et d’une part acquisitive. Cette dernière sera déduite du prix de vente au moment où l’accédant aura la possibilité de lever l’option. Nous sommes-là dans l’accompagnement d’un primo-accédant. Ce dispositif offre également des avantages, puisqu’il permet aux accédants de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et une TVA à 5,5 %. Les prix de vente sont aussi plafonnés. Le PSLA est destiné à une population modeste, en permettant de prétendre à une première acquisition.

Et concernant le Bail réel solidaire ?

Le Bail réel solidaire (BRS) est plus récent, puisque ce dispositif juridique a été lancé en 2016. Le BRS dissocie le foncier du bâti, contrairement au PSLA, où l’accédant sera propriétaire du foncier et du bâti. Avec le BRS, il sera propriétaire du bâti, mais le terrain sera acquis par un Organisme foncier et solidaire (OFS), qui achètera le foncier par recours à un emprunt d’une durée de 80 ans. L’OFS cèdera ensuite les droits réels du terrain au primo-accédant. Ce dernier paiera une redevance pour pouvoir bénéficier d’un…

Source : Interview de Yvan Corbic dans Affiches Parisiennes – 19 janvier 2024